Hypotheek berekenen: in 15 stappen wat je echt moet weten

Hypotheek berekenen: ben je op zoek naar een nieuw koophuis, dan staat het berekenen van de hypotheek vaak helemaal bovenaan je to-do lijst. 

Je wil namelijk weten hoeveel je kunt leven om jouw droomhuis te kopen toch? Maar wat komt er allemaal kijken bij het berekenen van je maximale hypotheek?

Weet jij hoe hypotheekverstrekkers aan het bedrag komen dat jij kunt lenen voor jouw nieuwe huis? Veel mensen weten dit niet volledig, terwijl het juist goed is om hier meer over te weten.

Berekenen hypotheek

Bij het berekenen van je hypotheek gaat het niet alleen om je inkomsten en schulden. Het gaat om meer en er spelen veel aspecten een rol bij het berekenen van jouw maximale hypotheek.

Denk aan je maandelijkse hypotheeklasten, aan hoeveel je maximale hypotheek is en hoeveel je daadwerkelijk wil lenen. En het verschil tussen bruto en netto hypotheek.

Maar denk ook aan je leeftijd, het soort dienstverband en wat voor een werk je doet. Leer meer over hypotheek berekenen en hoeveel je maximaal kunt lenen voor jouw huis. Schrijf je bij ons in voor een gratis berekening op maat. 

---

---

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?

Een belangrijke vraag wanneer je een huis gaat kopen is “hoeveel hypotheek kan ik krijgen?”, zodat je lekker kan gaan huis-shoppen in je eigen prijscategorie. 

Je kan het antwoord op deze vraag op een aantal verschillende manier achterhalen. Zo bestaan er online rekentools die je een globaal inzicht geven.​

Of je gaat naar een hypotheekadviseur en je vraagt letterlijk “hoeveel hypotheek kan ik krijgen?”. Het antwoord van de adviseur is veel uitgebreider. Waarom? Lees het in dit artikel.

Checklist hypotheek berekenen

In dit 20-stappenplan nemen we je mee in alle aspecten rondom hypotheek berekenen, zodat je de juiste (financiële) keuzes kunt maken bij het kopen van je huis.

Daarbij heb je direct mooi een checklist hypotheek berekenen in handen. Met deze checklist kun je elk gesprek over hypotheek berekenen en elke hypotheekberekening goed uitvoeren.
​
Gebruik dit stappenplan en deze checklist om je eigen kennis over het berekenen van je hypotheek uit te breiden en natuurlijk om alle financiële keuzes dubbel te checken.

1. Hypotheek berekenen: weet hoe de berekening werkt

Bij het berekenen van je hypotheek komt er veel kijken. Het gaat om meer dan alleen je inkomsten. Er wordt met veel meer aspecten rekening gehouden dan je nu wellicht nog denkt.

Zo hebben schulden een grote invloed op je maximale hypotheek en wanneer je met pensioen gaat en welk soort hypotheek je wil afsluiten hebben ook invloed op de hypotheek berekening.

Daarom is het goed om van te voren inzicht te hebben in de aspecten die worden meegenomen bij het berekenen van jouw hypotheek, zodat je weet waar je rekening mee moet houden.
​

2. Hypotheek berekenen: waar wordt rekening mee gehouden

​Om een realistische berekening te maken van hoeveel je kunt lenen om een huis te kopen, worden de volgende aspecten van jouw persoonlijke- en financiële situatie meegenomen:
​

• Je leeftijd en wanneer je met pensioen gaat
• Je inkomsten
• Wat voor een werk je doet en soort dienstverband
• Of wil je als ondernemer een hypotheek?
• Schulden
• Al je maandelijkse lasten zoals alimentatie
• Erfpacht
• De marktwaarde van de woning die je op het oog hebt
• Soort hypotheek of hypotheekvorm dat je wil afsluiten
• De lengte van de rentevaste periode
• Wil je een hypotheek met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

​
Laten we inzoomen op de aspecten die het meeste invloed hebben op wat je maximaal kunt lenen, zodat je begrijpt waarom deze zo belangrijk zijn en waarom hiernaar wordt gevraagd.

Hypotheek berekenen: je leeftijd

Een van de eerste vragen die je krijgt wanneer je wil berekenen hoeveel hypotheek je kunt krijgen, is wanneer je bent geboren. 

Deze vraag hangt samen met wanneer je met pensioen gaat. Ga je bijvoorbeeld over 10 jaar met pensioen, dan heeft dit invloed op de hoogte van de hypotheek die je kunt krijgen.

​Je moet tijdens je pensioen namelijk ook gewoon je maandlasten van je hypotheek kunnen betalen en je pensioen is vaak lager dan je inkomsten wanneer je nog gewoon werkt.

---

---

Hypotheek berekenen: je inkomsten

Je inkomsten zijn natuurlijk verreweg het belangrijkste om je maximale hypotheek te berekenen. Je bruto jaarinkomen wordt bij de berekening als uitgangspunt genomen.

Gemiddeld (en theoretisch gezien) is een hypotheek 4,5 keer zo hoog als je bruto jaarinkomen, dus je kunt ook eenvoudig zelf berekenen hoeveel je maximaal kunt lenen voor jouw droomhuis.​

Bijvoorbeeld: bij een bruto jaarinkomen van 45.000 euro kun je vanuit deze rekensom maximaal 202.500 euro lenen (45.000 x 4,5). In de praktijk zal dit bedrag natuurlijk wel net wat anders zijn.
​

Hypotheek berekenen: soort werk

Behalve je inkomen, wil de hypotheekverstrekker ook weten wat voor een werk je doet, hoe je dienstverband eruit ziet (vast of tijdelijk) en of je in loondienst bent of een ondernemer bent.

Wil je bijvoorbeeld een hypotheek zonder vast contract of je hebt flexibele inkomsten uit loondienst, dan bestaat de kans dat de berekening van je maximale hypotheek lager uitvalt. 
​
De hypotheekverstrekker wil namelijk zeker weten dat je je maandelijkse hypotheeklasten netjes kan betalen en wil hier zo min mogelijk risico in lopen.

Hypotheek berekenen: voor ondernemers

Wil je als ondernemer een hypotheek krijgen? Dan is de hypotheekverstrekker heel erg geïnteresseerd in je jaarinkomen, het liefst zelfs van een paar jaar achter elkaar.

Ook al ben je een ervaren ondernemer, het blijft vaak spannender voor de hypotheekverstrekker om een hypotheek te geven aan een ondernemer dan aan een werknemer.

Als startende ondernemer een hypotheek krijgen of als zzp’er een hypotheek krijgen is helemaal moeilijk. Het is niet onmogelijk, maar wel lastig, omdat je wordt gezien als een groot risico.
​

Hypotheek berekenen: samen een huis kopen?

Ga je alleen een huis kopen, dan wordt de berekening van wat je maximaal kunt lenen gebaseerd op je eigen financiële gegevens en bovengenoemde aspecten.

Ga je samen met je partner een huis kopen, dan wordt de berekening van de maximale hypotheek gebaseerd op de gegevens van jullie beide.

Het is alleen niet zo dat jullie beide inkomsten voor 100% worden meegenomen. Sinds 2018 geldt de regel dat een van de twee inkomsten voor maximaal 70% meetelt.

---

---

Hypotheek berekenen: maandlasten

Bij het berekenen van hoeveel hypotheek je kan krijgen wordt er ook rekening gehouden met de maandelijkse vaste lasten die je hebt.

Want je kan wel, laten we zeggen, 5.000 euro per maand aan inkomsten hebben. Wanneer je maandelijkse lasten 4.000 euro zijn, kun je natuurlijk alsnog niet je hypotheeklasten betalen.
​
Daarom houdt de hypotheekverstrekker bij het berekenen van je hypotheek rekening met je vaste maandelijkse lasten, ook weer om zeker te weten dat je elke maand netjes kan betalen.​

Hypotheek berekenen: marktwaarde woning

De marktwaarde van de woning die je graag wil kopen heeft ook invloed op de berekening van hoeveel je maximaal kunt lenen. De hypotheekverstrekker bepaalt deze marktwaarde op basis van:

• De koopprijs van het huis
• De getaxeerde waarde van het huis
• De koopsom, waarbij deze verhoogd kan worden door de grondprijs, de bouwkosten, nutsvoorzieningaansluitingen en bouwrente 
• Een modelmatige waardebepaling, de hypotheek blijft dan 90% onder de waarde van de woning

​
Deze marktwaarde bepaalt hoeveel je maximaal mag lenen, want de nieuwe regel sinds de laatste economische crisis is dat je maximaal 100% van de marktwaarde mag lenen.

Hypotheek berekenen: hypotheekvorm

Welke hypotheekvorm je kiest heeft ook invloed op de berekening van je hypotheek. Dit komt omdat elke hypotheekvorm zijn eigen maandelijkse lasten heeft.

Kies je binnen de berekening voor een lineaire hypotheek, dan komt er uit de berekening dat je netto maandlasten in de beginperiode hoger zijn en dat deze gedurende de tijd afnemen.

Terwijl bij de berekening voor een annuïteitenhypotheek zie je dat de uitkomst juist andersom is. Hier worden je netto maandlasten juist hoger gedurende de looptijd van aflossing.​

Hypotheek berekenen: rentevaste periode

Bij het berekenen van de hypotheek kun je uitgaan van een rentevaste periode of een flexibele rente. Nu de rentepercentages zo laag zijn, kiezen veel mensen voor een rentevaste periode.

Dit betekent dat je een x-aantal jaar het rentepercentage betaald zoals deze is op het moment dat je je hypotheek afsloot. Dit geeft meer zekerheid in je maandelijkse maandlasten.

​Wanneer je kiest voor een flexibele rente, dan is dit deel van de maandlasten ook flexibel. Je kan nu bijvoorbeeld 1,49% rente betalen en over drie jaar misschien wel 4,56% of juist 0,87%.

3. Maximale hypotheek berekenen

Om een volledig beeld te krijgen van je maximale hypotheek, is het slim om een onafhankelijke hypotheekadviseur de hypotheekberekening voor je te laten doen. 

Zoals hierboven wel blijkt, moet je rekening houden met veel aspecten om precies te berekenen hoeveel hypotheek je kunt krijgen.

Online rekentools voor het bereken van je hypotheek, houden namelijk geen rekening met al deze gegevens. Je krijgt hierdoor alleen een globaal beeld van je maximale hypotheek.
​

4. Hypotheek berekenen door hypotheekadviseur

Wanneer je exact wil weten hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen, is het slim om deze berekening door een onafhankelijke hypotheekadviseur te laten doen.

De hypotheekadviseur weet namelijk met wat er rekening gehouden moet worden, voor een realistische inschatting van wat je maximaal kunt lenen om een huis te kopen.

Ben je je nog in de beginfase van het kopen van een huis, of je bent gewoon benieuwd naar hoeveel je kunt krijgen, dan zijn de online rekentools natuurlijk wel een goed startpunt.

Voordelen hypotheek berekenen door hypotheekadviseur

​Je maximale hypotheek laten berekenen door een onafhankelijke hypotheekadviseur, heeft ten opzichte van een online rekentool heel wat voordelen:
​

• Je kan erop vertrouwen dat de berekening betrouwbaar is
• De laagste hypotheekrente van Nederland wordt meegenomen binnen de berekening
• De berekening is niet gebaseerd op één hypotheekverstrekker en hierdoor onafhankelijk
• Verschillende looptijden en rentetarieven worden meegenomen
• Je kan meerdere hypotheekvormen laten berekenen
• Jouw persoonlijke situatie wordt volledig afgestemd op de berekening
• Je persoonlijke wensen worden ook meegenomen hierin
• Door de ervaring van de adviseur valt je maximale hypotheek vaak hoger uit
• Je maandlasten worden ook direct berekend bij het vaststellen van de maximale hypotheek
• Je krijgt een eerlijk hypotheekadvies vanuit een onafhankelijke berekening

Deze voordelen gelden alleen wanneer je de berekening laat doen door een onafhankelijke hypotheekadviseur. Deze adviseur werkt niet voor een hypotheekverstrekker.

5. Rekentools om maximale hypotheek te berekenen

Met een online rekentool om je maximale hypotheek te berekenen krijg je een globaal inzicht van jouw hypotheek- en leenmogelijkheden. 

Met de uitkomst van de hypotheek rekentool weet je in ieder geval ongeveer in welke prijscategorie je naar een huis kunt zoeken. 

Maar onthoud wel, deze rekentools om je hypotheek te berekenen geven je dus geen volledig inzicht in de mogelijkheden in wat je maximaal kunt lenen.

Met welke rekentools bereken je je hypotheek?

Er zijn verschillende rekentools op het internet te vinden waar je snel een globale berekening kunt maken van hoeveel je maximaal kunt lenen voor jouw huis:

• Advies Nederland (tip)
• Rabobank
• ING Bank
• Regiobank
• De Hypotheker
• SNS Bank
• ABN AMRO Bank

Let wel op dat de berekening van je hypotheek bij de banken, je geen onafhankelijk advies krijgt. Deze berekeningen zijn gebaseerd op hun mogelijkheden voor een hypotheek.
​
Wat je wel kunt doen om een beter beeld te krijgen van jouw hypotheekberekening, is om de uitkomsten van deze verschillende tools te vergelijken. Wil je een exacte hypotheekberekening? Meldt u dan bij ons aan.

---

---

Nadelen rekentools hypotheek berekenen

Een online rekentool gebruiken om je maximale hypotheek te berekenen is makkelijk en snel. Toch adviseren we om de echte berekening door een hypotheekadviseur te laten doen.

Dat komt omdat deze rekentools best wat nadelen hebben:​

• Ze geven alleen een globale schatting
• Deze schatting kan veel afwijken
• Niet alle online rekentools zijn onafhankelijk (zo geven banken advies op basis van hun eigen mogelijkheden en regels)
• Ze houden geen rekening met bijzondere omstandigheden
• Ze werken geautomatiseerd en vanuit een standaard programma
• Iedere rekentool werkt anders en geeft andere resultaten
• Je krijgt geen garantie op de berekening van je maximale hypotheek

Voor het berekenen van je maximale hypotheek is een rekentool vooral een leuke stap, zodat je wat meer inzicht krijgt. Ga je serieus aan de slag, ga dan voor een serieuze berekening.
​

6. Online hypotheek berekenen

Het is lekker snel en eenvoudig: online hypotheek berekenen. Je gaat naar een website met een rekentool, je vult je gegevens in en voila, 5 minuten later heb je je maximale hypotheek.

Als je snel inzicht wil hebben in je maximale hypotheek, dan is het online hypotheek berekenen een prima tool voor een eerste inzicht.
​
Houd je alleen niet vast aan het bedrag wat uit het online hypotheek berekenen komt, want vaak is dit bedrag toch net even wat anders dan wanneer je dit goed laat doen.

Online hypotheek berekenen wel of niet?

Het kopen van een huis is een grote beslissing en heeft een grote financiële impact op je dagelijkse leven. 

Om zeker te weten dat je een huis koopt dat past binnen jouw financiële situatie, is het aan te raden om (behalve het online hypotheek berekenen) dit ook te laten doen via een adviseur.

Deze hypotheekadviseur neemt namelijk alle belangrijke aspecten mee binnen de berekening, zodat je zeker weet dat deze aansluit op jouw situatie. Dit is anders bij een online berekening.​

7. Meer manieren om hypotheek te berekenen

Naast de online rekentools en de hypotheekadviseur om je hypotheek te berekenen, zijn er nog meer mogelijkheden om te berekenen wat je maximaal kunt lenen voor jouw nieuwe huis:
​

• Met een online rekentool je maximale hypotheek berekenen
• Met een online rekentool je maandlasten vaststellen
• Zelf vergelijkingen maken met uitkomsten van meerdere rekentools
• De berekening laten maken door een afhankelijk hypotheekadviseur
• De berekening laten maken door een onafhankelijk hypotheekadviseur
• Gebruik maken van standaard rekenformules van diverse hypotheekvormen

8. Hypotheek berekenen 2020 / 2021

Elk jaar verandert er wel iets rondom de hypotheek, het berekenen hiervan en het rentepercentage. Ga daarom altijd uit van het jaar waarin je de hypotheek wil krijgen.

Wil je dit jaar nog een huis kopen, dan zoek je naar hypotheek berekenen 2020 wanneer je je eerst online wil oriënteren.

Wil je de berekening laten doen door een hypotheekadviseur? Vraag dan na of ze gebruikmaken van de laatste gegevens rondom hypotheek berekenen 2020.​

Maximale hypotheek 2020

Het kan namelijk zo voorkomen dat uit de berekening van de maximale hypotheek 2020 een heel ander bedrag komt dan uit het jaar ervoor.​

Dit heeft onder andere te maken met het rentepercentage en met wat je terugkrijgt van de belasting als hypotheekrente. 
​
Ga daarom altijd uit van het jaar waarin je de hypotheek wil hebben, dus voor dit jaar is dat het berekenen van je maximale hypotheek 2020.

9. Maximale (max) hypotheek berekenen

We hebben het in dit artikel al heel vaak benoemd: je max hypotheek berekenen. Waarom hebben we het specifiek over wat je max mag lenen?

Dat komt omdat veel mensen hun max hypotheek willen berekenen, om te weten wat ze maximaal zouden kunnen uitgeven aan een huis.
​
Stel er komt uit je berekening een max hypotheek van 340.000 euro, dan betekent dit dat je de maandlasten die bij dit bedrag horen nog kunt betalen.

Max hypotheek berekenen: maandlasten

Maar dit betekent ook dat wanneer er iets verandert in je financiële situatie en deze minder wordt, dat je hoogstwaarschijnlijk moeite gaat hebben met het betalen van je maandlasten.

Daarom kiezen veel mensen ervoor om minder dan de max hypotheek berekening laat zien te lezen, om ook de maandlasten te kunnen betalen wanneer het financieel wat minder gaat.
​
Het hoeft trouwens niet per se zo te zijn, dat je minder leent dan je max hypotheek. Je mag wel gewoon lenen wat er uit de max hypotheek berekening komt. 
​

Max hypotheek berekenen

Young professionals kiezen er bijvoorbeeld eerder voor om het bedrag wat uit de berekening max hypotheek komt te lenen, in plaats van een lager bedrag dan dit. 

De verwachting is namelijk dat ze flink groeien in salaris de komende jaren. Dit maakt ze zo goed als zeker dat ze zelfs bij een financiële tegenvaller de maandlasten kunnen betalen.​

10. Maximale hypotheek uit maandlasten berekenen

​Je kan het ook andersom doen: in plaats van je maximale hypotheek te berekenen, kun je ook je maximale hypotheek uit maandlasten berekenen.

Hierbij ga je dan niet uit van alles wat er binnenkomt, maar ga je uit van wat je maandelijks wil uitgeven aan lasten. Dit is een andere manier van je netto hypotheek berekenen.
​
Dit wil niet zeggen dat je deze hypotheek ook daadwerkelijk kan krijgen, want uiteindelijk gaat het erom wat de hypotheekverstrekker aan jou wil lenen.

Voorbeeld maximale hypotheek uit maandlasten berekenen

Stel je wil maximaal 1.100 euro aan maandlasten hebben, dan bereken je op basis van dit bedrag je maximale hypotheek.

Bij een rentevaste periode van 10 jaar, een rente van 1,45% en een jaarsalaris van 55.000 euro, komt uit de berekening voor maximale hypotheek uit maandlasten het bedrag van 260.000 euro.

Blijkt uit de berekening van je maximale hypotheek dat je 300.000 euro kunt lenen, dan zit je goed natuurlijk. Wanneer blijkt dat je 230.000 euro maximaal kunt lenen, dan kom je tekort.
​

11. Netto maandlasten hypotheek berekenen

​Wat zegt het berekenen van je maximale hypotheek eigenlijk? Vrij weinig wanneer je niet weet wat je netto maandlasten zijn.

Daarom is de netto maandlasten hypotheek berekenen belangrijk. Komt hier een bedrag uit dat past binnen je eigen begroting, dan is dit heel fijn. 
​
Komt uit de berekening dat je netto maandlasten bij deze maximale hypotheek veel hoger zijn dan je eigen begroting, kies er dan voor om een lagere hypotheek af te sluiten.

Waarom netto maandlasten hypotheek?

​Maar waarom praten we over netto maandlasten hypotheek? Dat komt omdat je ook te maken hebt met bruto maandlasten hypotheek. 

De bruto maandlasten hypotheek is het bedrag dat je elke maand aan de hypotheekverstrekker betaalt. Dit bedrag is de aflossing van je hypotheek plus het rentebedrag wat je moet betalen.

De belastingdienst vindt hier van alles van. Zo telt de belastingdienst bij jouw jaarinkomen eigenwoningforfait op, maar verrekenen ze ook weer je belastingvoordeel.
​

Bruto en netto hypotheeklasten

De bruto hypotheeklast is dus het bedrag dat je elke maand aan de hypotheekverstrekker betaalt. Dan krijg je maandelijks geld van de belastingdienst uit de belastingvoordelen.

Wanneer je het geld dat je maandelijks terugkrijgt van de belastingdienst aftrekt van de bruto hypotheeklasten, dan kom je uit op je netto hypotheek maandlasten. 

12. Bruto netto hypotheek berekenen

​Daarom lees je overal over bruto en netto hypotheek berekenen. Het zijn twee verschillende bedragen, de eerste die je echt betaald en de tweede wat je werkelijke kosten zijn.

En omdat je gebruik mag maken van bepaalde belastingvoordelen, zijn je netto maandlasten van de hypotheek lager dan de bruto maandlasten.
​
Daarom spreken we over het berekenen van netto maandlasten hypotheek, zodat je weet wat je netto (en dus werkelijk) betaalt bij je maximale hypotheek.

14. Onafhankelijk hypotheek berekenen

​We hebben het in dit artikel al een aantal keer benoemd, maar we doen het graag nog een keer. Niet alle aanbieders die je hypotheek berekenen zijn onafhankelijk.

Wil je onafhankelijk je hypotheek berekenen, doe dit dan bij een onafhankelijke rekentool of nog beter, doe dit bij een onafhankelijke hypotheekadviseur.

Onafhankelijk je hypotheek laten berekenen heeft namelijk veel voordelen:
​

• De laagste hypotheekrente van Nederland wordt meegenomen binnen de berekening (in plaats van de hypotheekrente van desbetreffend hypotheekverstrekker)
• De berekening is gebaseerd op meerdere hypotheekverstrekker en geeft je overzicht van meerdere mogelijkheden
• Je krijgt een eerlijk hypotheekadvies die voor jouw situatie het beste is
• De onafhankelijke hypotheekadviseur werkt niet voor een hypotheekverstrekker. Hij of zij zit hierdoor niet vast aan het verkopen van de producten of diensten van een specifieke hypotheekverstrekker

15. Wat is mijn maximale hypotheek?

​Op de vraag “wat is mijn maximale hypotheek” ligt het antwoord volledig aan je eigen situatie. Ondanks dat rekentools ons laten geloven dat dit antwoord simpel is, is dit het niet altijd.

Zoals we nu weten moet je rekening houden met verschillende aspecten om je maximale hypotheek te berekenen:
​

• Je leeftijd en wanneer je met pensioen gaat
• Je inkomsten
• Wat voor een werk je doet en soort dienstverband
• Of ben je een ondernemer?
• Schulden
• Al je maandelijkse lasten zoals alimentatie
• Erfpacht
• De marktwaarde van de woning die je op het oog hebt
• Soort hypotheek of hypotheekvorm dat je wil afsluiten
• De lengte van de rentevaste periode
• Wil je een hypotheek met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Voor een objectief antwoord op de vraag “wat is mijn maximale hypotheek” kun je daarom het beste een onafhankelijk hypotheekadviseur inschakelen.
​ 

Wat is mijn maximale hypotheek: hypotheekadviseur

Deze adviseur heeft kennis van zaken, weet met welke aspecten je rekening moet houden om je maximale lening te berekenen en werkt onafhankelijk van hypotheekverstrekkers.

Pas wanneer alle gegevens uit jouw persoonlijke- en financiële situatie zijn meegenomen, dan kun je pas echt berekenen wat je maximale hypotheek is.
​
Het antwoord op de vraag “wat is mijn maximale hypotheek” wordt ineens objectief en heel realistisch. Waarom jouw droomhuis ook ineens een stuk dichterbij is.

Conclusie hypotheek berekenen

Een online berekening geeft alleen een indicatie aan. Het beste kunt u een afspraak maken met een onafhankelijk hypotheekadviseur. 

---

---